• » e-dergi

  • » e-bülten

  • » Sektörel Yorumlar

    DEĞERLEMEDE ÇÖZÜM ORTAKLIĞI SORUNU VE ŞİRKETLERİ BEKLEYEN RİSKLER

    Değerleme şirketlerinin hem çok muzdarip olduğu hem de onlarsız yapamadığı bir konuya değinmek istedik bu ilk sayımızda. Konu değerleme olunca çözüm ortaklarına değinmeden olmazdı. Murat BERBEROĞLU

    Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ’in (Seri:VIII, No:35) 15. maddesinde Yapılabilecek Faaliyetler ve Yasaklar açıklanmıştır. Buna göre değerleme şirketleri sadece gayrimenkullerle ilgili piyasa araştırması, fizibilite çalışması, gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi, en verimli ve en iyi kullanım değeri analizi gibi alanlarda danışmanlık hizmeti verebilecekleri bunun dışında emlak komisyonculuğu dâhil başka hiçbir faaliyet gösteremeyecekleri açıklanmıştır. Aynı maddede şirketlerde tam zamanlı istihdam edilmeksizin sözleşme imzalamak suretiyle çalışanlar ise emlak komisyonculuğu haricinde her işi yapabilecekleri açıklanmıştır. Düzenleme böyle olunca sektörde değerleme işi ek iş imkânı olarak görülmektedir.

    Bir tarafta başka hiçbir iş yapamayan değerleme şirketleri diğer tarafta ise emlak komisyonculuğu hariç her işi yapabilecek çözüm ortakları… Düzenlemedeki bu madde sektörün gelişmesinin ve benimsenmesinin önündeki en önemli engeldir. Ayrıca sözleşmeli olarak çalışan uzmanlara aynı anda diğer şirketlerle çalışmasında bir engel olmadığından dolayı şirketlere olan aidiyet oluşmamaktadır. Mevzuat değişmediği sürece değerleme işi bir ek iş niteliğinde kalacaktır. Oysaki değerleme faaliyeti ek iş olarak yapılabilecek bir iş değildir. Tüm değerleme şirketleri de bu duruma çok haklı bir sebeple –maliyetler ve bir türlü artmayan fiyatlar- göz yummaktadır. Sonuçta da her geçen gün içeriği zayıf olan raporlar üretilmektedir. Riskleri çok yüksek olan değerleme faaliyetinde kalite seviyesinin düşük olması kabul edilebilir bir durum değildir, olmamalıdır.

    Rapor kalitesi mutlaka artırılmalıdır. Bunun için örgütsel faaliyetler yapılmalıdır. Bu durumda da Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine, Lisanslı Değerleme Şirketleri Birliğine ve Değerleme Uzmanları Derneğine büyük işler düşmektedir. Öncelikle kalifiye değerleme personeli yetiştirilmesi hedeflenmelidir. Değerleme faaliyetini lisanslı olarak iştigal eden uzmanlara Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği eğitimden geçirmelidir. Türkiye Lisanslı Değerleme Uzmanları Birliği bugüne kadar sadece SPK sınavına yönelik eğitimler düzenlemiştir. Oysaki birliğin bu eğitimlerin yanında mesleki eğitimlere ağırlık vermesi gerekmektedir ve henüz bu tarz bir eğitim düzenlememiştir. Lisansı olmadan değerleme faaliyetinde bulunanlara ise Değerleme Uzmanları Derneği mesleki gelişim eğitimleri vermelidir. Lisanslı Değerleme Şirketleri Birliği ise bünyesinde bulunan firmalarla bir ilke kararı alıp, Değerleme Uzmanları Derneğinin eğitimlerini tamamlamayanları hem personel olarak hem de sözleşmeli olarak bulundurmamalıdır. Dolayısıyla sektöre emek veren, değerleme işine saygı gösteren ve bu işi kendisine meslek olarak benimsemiş kişilerin sektörde kalması sağlanacaktır. Raporlar vasıfsız gelmektedir. Hangi tür taşınmaz için hangi bilgilerin alınması bellidir. Fakat çoğunlukla bu bilgiler eksik gelmektedir. Birkaç tane örnek verelim; Raporda İmar planı ile ilgili bilgi var fakat imar planının onanma tarihi yok.

    Üzerinde bina olan bir parselle ilgili imar bilgileri yok ve neden olmadığını sorduğumuzda “üzerinde bina var, imar durumuna ne gerek var” gibi cevaplar alınabiliyor. Raporda “parselin imarı yok” yazılmış, soruyoruz, “plansız alanlar imar yönetmelik hükümleri geçerli mi?” Çoğunlukla aldığımız cevap “o ne ki”. Bu örnekleri yazmaya kalksak kitap olur. Sorun sadece eğitim sorunu değil. Biraz etik değerlerimizi de sorgulamalıyız. Değerleme nitelikli, uzmanlaşmış kişilerin yapması gereken bir iştir. Değerleme faaliyetini yapan uzman, değerlemesini yapacağı gayrimenkulün tapu araştırmalarını, yasal durum incelemelerini, yerinde ve çevresinde yapılacak incelemeyi bizzat kendisi yapmalı ve değerleme raporunu kendisi yazmalıdır. Fakat çoğunlukla uzmanın yanındaki personel raporu hazırlamakta, kendi imzası ile raporu göndermektedir. Bu durum o kadar çok yaşanmaya başladı ki, artık müşteri konumundaki bankalardan bazıları, “siz bu denetimi yapamıyorsunuz, o zaman biz yaparız” diyerek, şirketlerin iç işlerine karışır hale geldi. Bunun için tüm sözleşmeli uzmanların fotoğrafları istendi ve değerlemesi yapılan taşınmazın önünde fotoğrafının çekilme zorunluluğu dayatıldı. Teminat raporlarında özellikle şube bazlı çalışan bankalarda çözüm ortaklarından daha rapor gelmeden gayrimenkulün değeri şube personeli ile paylaşılıyor. Hatta biraz da şube personelinin baskısıyla şişirilmiş değerler yazılarak gönderiliyor.

    Çözüm ortağı şeklinde çalışan şahısların veya firmaların hatalı raporların ne gibi sonuçlar doğurabileceğinin farkında olmadıkları ve gereken sorumluluğu almadıkları görülüyor. Oysaki şişirilmiş raporlar önce çalıştıkları değerleme şirketlerine, ardından da kendilerine rücu edildiğini bilmeli ve bu sorumlulukla rapor hazırlamalıdırlar. Yakın gelecekte bu konuyla ilgili mahkemelerde bir patlama yaşanabilir. Bir başka sorun ise sözleşmeli çalışanlara ödenen ücretler. Şirket sayısı artıyor. Müşteriler –özellikle bankalar- tüm illerde faaliyet gösteren firmaları tercih ediyor. Yeni kurulan şirketler ise bu organizasyonu sağlayabilmek için sözleşmeli çalışacaklara %60-%70 ‘e varan oranlarda ücret ödeme vaadi ile sözleşme yapıyor. Sektör küçük olunca bu oranlar genel fiyat haline gelmeye başlıyor. Bu durum şirketleri zor durumda bırakmaktadır. Daralan sektörde şirketler hayır kurumları gibi para kazanmadan, belki bir gün para kazanabiliriz ümidiyle çalışmak zorunda kalıyor.

    Kalite seviyesi oldukça düşük olan bu raporlar şirketlerin başına çok büyük sorunlar çıkaracaktır. Bu sebeple değerleme şirketleri personelleşmeye yönelmelidir. Personelleşme maliyetleri artıracaktır. Başka gelir kaynağı olmayan değerleme şirketleri 12 yıldır değişmeyen fiyatları artırmak zorundadır. Bu konuyla ilgili olarak tüm şirket ve şahıslar üzerlerine düşenleri yapmalıdır. Özetle hep beraber değerli olan mesleğimizi değersiz hale getirdiğimizin farkına varmalıyız ve küçük ve geçici hesapları bir kenara bırakıp güç birliği yapmalıyız.

  • » Sektörel Projeler

    İstanbul'un Kapitalizasyon Oranının Tespiti

    » Kadıköy İlçesi
    » Ümraniye İlçesi
    » Pendik İlçesi
    » Maltepe İlçesi
    » Kartal İlçesi
    » Üsküdar İlçesi

    Ticari Caddelerde Değerler

    » Kadıköy Bağdat Caddesi
    » Kadıköy Koşuyolu Caddesi
    » Kadıköy Acıbadem Caddesi
    » Kadıköy Minibüs Yolu
    » Ümraniye Alemdağ Caddesi

    Projelerin Kıyaslama

    » Çekmeköy Projeleri
    » Tuzla Projeleri
    » Sancaktepe Projeleri